【令和5年分年末調整解説⑥】住宅ローン控除を徹底解説!

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今回、解説するのは、「住宅ローン控除申告書」についてです。

「住宅ローン控除」は、一定の要件を満たすことで、「住宅ローン等の年末残高」を基に計算した一定額を所得税額から控除できるものです。

所得税額を直接減らすことができる大きな控除になりますので、しっかり抑えていきましょう!

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今回もわかりやすく解説しますので、安心してください。

申告書控除
令和5年分 扶養控除等申告書扶養控除、障害者控除、寡婦控除、ひとり親控除、勤労学生控除
令和5年分 基礎控除申告書兼配偶者控除等申告書兼所得金額調整控除申告書基礎控除、配偶者控除、配偶者特別控除、所得金額調整控除
令和5年分 保険料控除申告書生命保険料控除、地震保険料控除、社会保険料控除(申告分)、小規模企業共済等掛金控除(申告分)
令和5年分 住宅借入金等特別控除申告書(特定増改築等)住宅借入金等特別控除
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上記の表のうち、黄色いマーカー部分が、今回説明するところです。

この記事でわかること
  • 所得控除と税額控除の違い
  • 住宅ローン控除の概要
  • 住宅ローン控除の控除額の計算の仕方
  • 年末調整での住宅ローン控除の適用の受け方

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目次

所得控除と税額控除の違い

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まず初めに「所得控除」と「税額控除」の違いについて説明します。

「年末調整解説②」「年末調整解説③」「年末調整解説④」「年末調整解説⑤」でそれぞれ紹介した控除は、「所得控除」と呼ばれるものでした。

一方で、住宅ローン控除は「税額控除」と呼ばれるものです。

これらはどのように違うのでしょうか?

所得税は、「課税所得金額×税率」で計算されます。

課税所得金額は、給与所得のみの場合だと、「給与所得-所得控除」で計算されます。

つまり、所得控除というのは、税率を掛ける前の課税所得金額を少なくする控除になります。

一方で、税額控除は、「課税所得金額×税率」で計算された所得税の額から直接的に税額を減らすことができる控除になります。

上記で説明した所得税の計算式「課税所得金額×税率」をより細かく記載すると、下記の通り、計算されるということになります。

所得税=(所得金額-所得控除)×税率-税額控除

この計算式を見ると、所得控除は「所得そのものを減らす」控除で、税額控除は「所得税そのものを減らす」控除であることがわかると思います。

住宅ローン控除の概要

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それでは、いよいよ住宅ローン控除の概要について説明します。

住宅ローン控除とは?

「住宅ローン控除」は、一定の要件を満たすことで、住宅ローン等の年末残高を基に計算した一定額を所得税額から控除できるものです。

「住宅ローン控除」という呼び方は、通称で、「住宅借入金等特別控除」というのが正式な名称になります。

「住宅ローン控除」は、住宅ローンを組んで、住宅を購入する方の金利負担を軽減するために制定されました。

住宅ローン控除の摘用を受けることができる場合の「要件」「控除額の計算」「手続き」は区分分けされていてます。

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区分は11個と多数ありますので、本記事では「住宅を新築又は新築住宅を取得した場合の適用要件等」についてのみ解説します。

その他の区分については、下記の国税庁のサイトをご確認ください。

1住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)
2買取再販住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)
3中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)
4増改築等をした場合(住宅借入金等特別控除)
5要耐震改修住宅を取得し、耐震改修を行った場合(住宅借入金等特別控除)
6省エネ改修工事をした場合(住宅特定改修特別税額控除)
7バリアフリー改修工事をした場合(住宅特定改修特別税額控除)
8多世帯同居改修工事をした場合(住宅特定改修特別税額控除)
9耐久性向上改修工事をした場合(住宅特定改修特別税額控除)
10認定住宅等の新築等をした場合(認定住宅等新築等特別税額控除)
11耐震改修工事をした場合(住宅耐震改修特別控除)

住宅を新築又は新築住宅を取得した場合の住宅ローン控除の概要

個人が住宅ローンを組んで、マイホームを新築等して、自己の居住の用に供したときに、一定の要件の下、一定の金額の税額控除を受けることができます。

本記事では、令和4年1月1日から令和7年12月31日までの間に、自己の居住の用に供した場合の住宅ローン控除について解説しています。

住宅ローン控除の控除額は、住宅ローンの年末残高の合計額などをもとにして計算した金額になります。

住宅ローン控除は、以下の表の通り「住宅などの区分」「居住した年」に応じて、「借入限度額」「控除期間」が変わります。


住宅などの区分
 居住した年
令和4年(2022年)令和5年(2023年)令和6年(2024年)令和7年(2025年)
長期優良住宅・認定低炭素住宅5,000万円(13年間)4,000万円(13年間)
ZEH水準省エネ住宅4,500万円(13年間)3,500万円(13年間)
省エネ基準適合住宅4,000万円(13年間)3,000万円(13年間)
その他の住宅(一般の新築住宅)3,000万円(13年間)0円(一定の要件のもと2,000万円、10年間)

控除率は全期間、一律で0.7%になります。

住宅を新築又は新築住宅を取得した場合の住宅ローン控除の適用要件

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住宅ローン控除の適用要件について解説します。

1.住宅の新築等の日から6ヶ月以内に居住の用に供していること

住宅を新築等してから、6ヶ月以内に住まなければ、住宅ローン控除は適用されません。

2.住宅ローン控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供していること

その年の途中で、引っ越しをしてしまったり、その家に住まなくなってしまった場合は、住宅ローン控除は適用されません。

3.「住宅の床面積」と「その年の合計所得金額」が一定の要件を満たすこと

住宅ローン控除を受けるには、以下の(1)または(2)のいずれかを満たす必要があります。

要件
(1)下記の(2)以外のもの・住宅の床面積が50平方メートル以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること
・住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
(2)特例居住用家屋または特例認定住宅等・住宅の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること
・住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が1,000万円以下であること

4.住宅ローンの返済期間が10年以上であること

住宅ローン控除の適用を受けるには、土地、建物に対する住宅ローンの返済期間が10年以上である必要があります。

住宅ローン控除の対象となる一定の「借入金」または「債務」とは……
  • 銀行などの金融機関
  • 独立行政法人住宅金融支援機構
  • 勤務先などからの借入金
  • 独立行政法人都市再生機構
  • 地方住宅供給公社
  • 建設業者

などが該当します。

勤務先からの借入金については、無利子または0.2パーセントに満たない利率による借入金は該当しません。

また、親族や知人からの借入金はすべて該当しません。

5.2つ以上の住宅を所有している場合は、主な住まいとして認められる住宅であること

「2以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供すると認められる住宅」でなければ住宅ローン控除の適用を受けることができません。

6.「居住年」と「その前2年」の3年間に譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと

「居住年」と「その前2年」の計3年間に、下記の「譲渡所得の課税の特例」の適用を受けていると、住宅ローン控除は適用されません。

  • 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
  • 居住用財産の譲渡所得の特別控除
  • 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
  • 財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
  • 既存市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例
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各課税の特例の詳細については、本記事では割愛させていただきます。

7.「居住した年の翌年以後3年以内に居住した住宅」以外の一定の資産を譲渡し、上記6に掲げる譲渡所得の課税の特例を受けていないこと。

居住年の翌年以後、3年以内に、居住している住宅(住宅の敷地含む)以外の一定の資産を譲渡した場合も、上記6の譲渡所得の課税の特例を受けてしまっていると、住宅ローン控除の適用は受けることができません。

8.「取得時」と「取得後」に引き続き生計を一にする親族などからの取得ではないこと

取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの住宅の取得(その敷地の用に要する土地等の取得を含みます。)だと、住宅ローン控除の適用は受けることができません。

9.贈与による住宅の取得でないこと

贈与による住宅の取得の場合は、住宅ローン控除の適用は受けることができません。

住宅ローン控除の計算方法について

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次は、住宅ローン控除の計算方法について解説します。

住宅ローン控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高をもとに計算します。

ここで、住宅の取得等の金額が、住宅ローン等の年末残高よりも少ない場合は、取得等の金額をもとに、控除額を計算します。

令和4年1月1日から令和7年12月31日までの間に、自己の居住の用に供した場合の住宅ローン控除額の計算は、以下の通りになります。

年末残高等×0.7%

「住宅の区分」「居住のした年」ごとの控除額の計算について、改めて表にまとめます。


住宅などの区分
 居住した年
令和4年(2022年)令和5年(2023年)令和6年(2024年)令和7年(2025年)
長期優良住宅・認定低炭素住宅年末残高×0.7%(控除限度額35万円)年末残高×0.7%(控除限度額31.5万円)
ZEH水準省エネ住宅年末残高×0.7%(控除限度額31.5万円)年末残高×0.7%(控除限度額24.5万円)
省エネ基準適合住宅年末残高×0.7%(控除限度額28万円)年末残高×0.7%(控除限度額21万円)
その他の住宅(一般の新築住宅)年末残高×0.7%(控除限度額21万円)年末残高×0.7%(控除限度額14万円)

住宅ローン控除を年末調整で受けるには2点の書類を提出する

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ここでは、年末調整での住宅ローン控除の受け方について説明します。

最初に控除を受ける年は自分で確定申告

住宅ローン控除をうける最初の年は、自分で確定申告することになります。

年末調整で住宅ローン控除を受けるのは2年目以降になることに注意しましょう。

必要事項を記載した確定申告書に、所定の書類を添付して住所地を管轄する税務署に提出します。

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本記事は、「年末調整での住宅ローン控除について」がテーマになりますので、確定申告での住宅ローン控除についての詳細は割愛します。

2年目以降から年末調整で住宅ローン控除を受けることができる

2年目以降からは、年末調整で住宅ローン控除を受けることができます。

年末調整で、住宅ローン控除を受ける場合に提出する書類は、以下の2点になります。

  • 給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金当特別控除申告書
  • 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書

給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金当特別控除申告書

1年目の確定申告にて、住宅ローン控除の適用を受けた後、税務署から「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金当特別控除申告書」が送られてきます。

住宅ローン控除が適用される年分(13年だったら12枚)だけ送られてきますので、無くさないようにしっかり保管しましょう。

申告書の案内に従って、土地・建物の「取得対価の額」や借入金の「年末残高」を記載します。

住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書

毎年10月中旬ごろに住宅ローンを受けた金融機関から「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」が送られてきます。

この書類に記載されている年末残高をもとに、住宅ローン控除の金額が計算されますので、こちらもなくさず保管するようにしましょう。

まとめ:住宅ローン控除を年末調整で受けるために、2点の書類をしっかり保管して、勤務先に提出しよう。

今回解説した住宅ローン控除を年末調整で受けるためには、2点の書類を保管して、勤務先にしっかり提出することが重要です。

特に「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金当特別控除申告書」については、1年目の住宅ローン控除を確定申告で受けた後に、13年分の申告書が税務署からいっぺんに送られてきます。

重要な書類だという認識がなく、紛失してしまう方を何名か見かけたことがあります。

もし、紛失などしていたり、見当たらないようでしたら早い段階で、再発行を依頼するようにしましょう。

また、会社内で年末調整事務を行う方は保険料控除申告書を従業員から預かって、手続きをする際に、これらの控除のことがよくわかっていないと、計算間違いが生じる恐れがあります。

そのような可能性がある方は、ぜひ税理士にご相談されることをお勧めします。

当事務所でも、顧問契約の中で、年末調整の対応をしておりますので、顧問契約をご検討いただける方は、まずは、下記の初回無料面談にぜひお問い合わせください!

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この記事を書いた人

ebitaxのアバター ebitax 代表税理士

1987年生まれ。千葉県千葉市出身。海老名オンライン税理士事務所・代表税理士。東京税理士会豊島支部所属(税理士登録番号142906)ひとり社長専門の税理士として、オンラインツールを駆使して、リーズナブルな顧問料でも代表税理士がお客様の担当になる。

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